Как изчисляваме пазарните данни

1. Източници на данните

Данните идват от публично достъпни обяви за имоти в България, публикувани в водещите имотни портали. Не използваме данни от Агенцията по вписванията, нотариални актове или други регистри на реални сделки — вижте раздел „Ограничения“.

Обхождането е автоматично и се повтаря на всеки час. Всяка обява, която не е видяна при обхождане в продължение на 24 часа, се маркира като неактивна и излиза от всички статистики. Затова е нормално обява, свалена от портала снощи, да фигурира като активна още част от днешния ден.

Активните обяви са единствената база за пазарните числа. Неактивните се пазят за история на цената, но не участват в медианите.

Текущо покритие

• 200 000+Активни обяви
• 13 000+Обединени дублирани обяви
• 440+Квартала с AI оценка и класация
• 250+Градове и региони

2. Разпознаване на дубликати

Един и същ апартамент често се публикува от няколко агенции и в няколко портала едновременно. Ако се броят като отделни имоти, всяка статистика се изкривява в полза на имотите, които са рекламирани най-агресивно.

Затова обявите се групират в един каноничен имот по два независими сигнала:

• Перцептуални хешове на снимките — снимките се свеждат до къс отпечатък, който остава близък след преоразмеряване, прекадриране или воден знак. Две обяви със снимки на едно и също жилище се разпознават дори когато файловете са различни.
• Съвпадение по характеристики — локация, квадратура, етаж, година на строеж и цена. Съвпадението по снимки без съвпадение по характеристики не е достатъчно — така каталожните снимки на нови сгради не сливат различни апартаменти в един.

Обединеният имот запазва всички свои обяви, така че страницата му показва коя агенция на каква цена го предлага. Когато цените се различават, за пазарните изчисления се използва една обява на имот — не средното на дублиращите се публикации.

Разпознаването не е безгрешно. Обява без снимки и с непълни характеристики може да остане като отделен имот; обратната грешка — сливане на два съседни, почти еднакви апартамента — е по-рядка, но възможна.

3. Медиана, а не средна аритметична стойност

Публикуваните числа са медиани: стойността, под и над която стоят по равен брой обяви. Средната аритметична стойност се измества силно от малкото на брой много скъпи имоти и би показала пазар, който повечето купувачи не разпознават. Медианата описва типичната обява.

Заглавията на страниците говорят за „средни цени“, защото така се пита на български. Самите числа са означени като медианни навсякъде, където се твърди конкретна стойност.

Сегмент се публикува само когато има достатъчно обяви, за да е стабилна медианата. Праговете са различни по тип имот:

Сегмент под своя праг не се публикува изобщо — няма страница, няма число, няма приблизителна оценка. Затова за някои квартали ще намерите статистика за апартаменти, но не и за къщи.

Сегментите се изчисляват на четири нива: квартал и брой стаи, квартал общо, град и брой стаи, град общо. Всяко ниво трябва самостоятелно да покрие прага.

4. Сигналът „% под пазара“

Значката върху обявата сравнява нейната цена на квадратен метър с медианната цена на квадратен метър за сегмента, в който попада имотът:

отклонение = (медиана €/м² на сегмента − цена €/м² на обявата) ÷ медиана €/м² на сегмента

Използва се най-точният сегмент, за който има достатъчно данни, в следния ред: квартал и брой стаи → квартал (всички стаи) → целият град. Последната стъпка е причината имоти в градове без обособени квартали и типове без брой стаи (къщи, паркоместа) също да получават сигнал.

Праговете на значката са нарочно асиметрични: под −8% имотът се отчита като по-евтин от пазара, над +10% — като по-скъп, а разлика над 40% под пазара се показва като предупреждение, а не като по-добра сделка. Такава разлика обикновено означава грешка в данните или недостатък, който обявата не споменава.

Това не е оценка на имота. Сигналът не отчита състояние, изложение, етаж, шум, гледка, качество на строителството или правен статут — все неща, които обясняват голяма част от разликата в цената. Той показва къде стои обявената цена спрямо съседните обяви, и нищо повече.

5. Ограничения

Всяко от тези ограничения е присъщо на източника, а не дефект, който предстои да бъде поправен:

• Обявени, а не реални цени — измерваме какво искат продавачите, не на колко се сключва сделката. В периоди на пазарно охлаждане обявените цени изостават от реалните с месеци.
• Покритието не е целият пазар — имоти, продавани без обява — между познати, чрез един брокер или преди публикуване — не участват. При новото строителство част от продажбите изобщо не минават през портал.
• AI обогатяването може да греши — класификацията на тип имот, характеристики и обобщенията се генерират автоматично от текста и снимките на обявата. Когато обявата е неточна или непълна, грешката се пренася.
• Сравненията между периоди са чувствителни към състава — тримесечната промяна отразява и това какви имоти се предлагат в момента, не само промяна в цената на един и същ имот. Затова показваме тенденция само когато извадката е достатъчна и в двата периода.

6. Цитиране и повторно използване

Данните могат да бъдат цитирани свободно — от журналисти, анализатори, студенти и изследователи — при посочване на източника и връзка към конкретната страница, от която е взето числото.

Молим да не се представят нашите числа като цени на реални сделки и да се посочва датата, към която са валидни: пазарните страници се преизчисляват ежедневно.

Примерно позоваване

imotesa.bg, „Средни цени на апартаменти за продажба в София“, данни към 10 август 2026 г., https://www.imotesa.bg/statistics/sale/apartment/sofiya

Въпроси по методологията или нужда от разбивка, която не е публикувана: support@imotesa.com

Последна редакция на методологията: август 2026 г.