Как изчисляваме пазарните данни

1. Източници на данните

Данните идват от публично достъпни обяви за имоти в България, публикувани в водещите имотни портали. Не използваме данни от Агенцията по вписванията, нотариални актове или други регистри на реални сделки — вижте раздел „Ограничения“.

Обхождането е автоматично и се повтаря на всеки час. Всяка обява, която не е видяна при обхождане в продължение на 24 часа, се маркира като неактивна и излиза от всички статистики. Затова е нормално обява, свалена от портала снощи, да фигурира като активна още част от днешния ден.

Активните обяви са единствената база за пазарните числа. Неактивните се пазят за история на цената, но не участват в медианите.

Статистиката на imotesa.bg (типични цени, процентили, индекси и показатели) се публикува под лиценз CC BY 4.0 — свободна за повторна употреба с посочване на източника. Лицензът не обхваща обявите, снимките и описанията от източниците.

Текущо покритие

• 200 000+Активни обяви
• 20 000+Обединени дублирани обяви
• 470+Квартала с AI оценка и класация
• 250+Градове и региони

2. Разпознаване на дубликати

Един и същ апартамент често се публикува от няколко агенции и в няколко портала едновременно. Ако се броят като отделни имоти, всяка статистика се изкривява в полза на имотите, които са рекламирани най-агресивно.

Затова обявите се групират в един каноничен имот по два независими сигнала:

• Перцептуални хешове на снимките — снимките се свеждат до къс отпечатък, който остава близък след преоразмеряване, прекадриране или воден знак. Две обяви със снимки на едно и също жилище се разпознават дори когато файловете са различни.
• Съвпадение по характеристики — локация, квадратура, етаж, година на строеж и цена. Съвпадението по снимки без съвпадение по характеристики не е достатъчно — така каталожните снимки на нови сгради не сливат различни апартаменти в един.

Обединеният имот запазва всички свои обяви, така че страницата му показва коя агенция на каква цена го предлага. Когато цените се различават, за пазарните изчисления се използва една обява на имот — не средното на дублиращите се публикации.

Разпознаването не е безгрешно. Обява без снимки и с непълни характеристики може да остане като отделен имот; обратната грешка — сливане на два съседни, почти еднакви апартамента — е по-рядка, но възможна.

3. Медиана, а не средна аритметична стойност

Публикуваните числа са медиани: стойността, под и над която стоят по равен брой обяви. Средната аритметична стойност се измества силно от малкото на брой много скъпи имоти и би показала пазар, който повечето купувачи не разпознават. Медианата описва типичната обява.

Заглавията на страниците говорят за „средни цени“, защото така се пита на български. Самите числа са означени като медианни навсякъде, където се твърди конкретна стойност.

Сегмент се публикува само когато има достатъчно обяви, за да е стабилна медианата. Праговете са различни по тип имот:

Сегмент под своя праг не се публикува изобщо — няма страница, няма число, няма приблизителна оценка. Затова за някои квартали ще намерите статистика за апартаменти, но не и за къщи.

Сегментите се изчисляват на четири нива: квартал и брой стаи, квартал общо, град и брой стаи, град общо. Всяко ниво трябва самостоятелно да покрие прага.

4. Сигналът „% под пазара“

Значката върху обявата сравнява нейната цена на квадратен метър с медианната цена на квадратен метър за сегмента, в който попада имотът:

отклонение = (медиана €/м² на сегмента − цена €/м² на обявата) ÷ медиана €/м² на сегмента

Използва се най-точният сегмент, за който има достатъчно данни, в следния ред: квартал и брой стаи → квартал (всички стаи) → целият град. Последната стъпка е причината имоти в градове без обособени квартали и типове без брой стаи (къщи, паркоместа) също да получават сигнал.

Праговете на значката са нарочно асиметрични: под −8% имотът се отчита като по-евтин от пазара, над +10% — като по-скъп, а разлика над 40% под пазара се показва като предупреждение, а не като по-добра сделка. Такава разлика обикновено означава грешка в данните или недостатък, който обявата не споменава.

Това не е оценка на имота. Сигналът не отчита състояние, изложение, етаж, шум, гледка, качество на строителството или правен статут — все неща, които обясняват голяма част от разликата в цената. Той показва къде стои обявената цена спрямо съседните обяви, и нищо повече.

Как измерваме намалените цени

Сериите „Намалени цени“ отчитат едно-единствено нещо: колко продавачи са намалили ОБЯВЕНАТА цена на активна обява през месеца. Ето точните правила.

• Обявени, не сделкови цени — измерваме промени в публикуваните цени на активни обяви. Това не са отстъпки, договорени при сделка, и затова числото ни не е сравнимо с процентите от анкети сред брокери — двете величини описват различни неща.
• Кое се брои за намаление — всяка следваща записана цена, която е по-ниска от предходната. Първата записана цена е началната оферта и никога не се брои за намаление. Промени под 1% се пренебрегват като закръгляне — на практика те са около 14% от всички понижения и биха изкривили всяко число.
• Кое число може да се сравнява през месеците — делът на намаленията сред ВСИЧКИ промени в цената. Понижения и повишения се засичат по един и същи начин — при повторно обхождане на вече позната обява — затова съотношението им не зависи от това колко обяви сме проверили този месец. Броят на намалилите и делът им от активните обяви зависят, и затова се публикуват само за текущия месец, никога като тенденция.
• Знаменателят — делът от активните обяви се смята спрямо броя активни обяви за продажба на апартаменти за същия град и месец от нашата месечна статистика — същата серия, върху която стъпва и imotesa index, така че двата инструмента не могат да си противоречат. Когато този брой липсва за даден месец, делът просто не се публикува.
• Кварталите са за три месеца — таблицата по квартали обхваща последните три месеца, докато всички водещи числа в статията са месечни. На месечна база извадката по квартали е твърде малка, за да се посочват имена честно. Делът на квартал се смята спрямо СРЕДНИЯ брой активни обяви за трите месеца — имот, който е бил активен и в трите, се брои веднъж. Ако месечните данни за някой от трите месеца липсват, се показва само броят, без дял.
• Прагове на публикуване — издание за град излиза само при поне 50 намалили през месеца; типично намаление се посочва при поне 20 понижения, разпределението по размер — при поне 50; квартал се назовава при поне 10 намалили и поне 30 активни обяви за периода. Затова понякога един от четирите града пропуска месец — това е прагът, който работи, а не пропуск.
• От кой месец нататък — обхватът на обхождането ни нарасна съществено през първата половина на 2026 г., затова броевете отпреди март 2026 г. са ограничени от него, а не от пазара, и не се публикуват. По същата причина броеве и дялове от началото на серията не бива да се сравняват месец за месец — за това служи делът на намаленията сред всички промени.
• Версия на методиката — всеки запис носи номер на версията на дефиницията, с която е изчислен. Ако някога променим дефиницията, старите записи запазват своята версия, а промяната се обявява тук — публикувано число остава проверимо срещу метода, който го е произвел.

imotesa index — как е изчислен

„imotesa index“ е месечен показател за типичните цени на апартаменти в България, изграден от два отделни състава — градски и курортен. Ето точните правила зад числото.

• Съставът е фиксиран, не се преизчислява всеки месец — националният индекс обхваща 16 предварително определени областни центъра. Съставът е замразен: град, който по-късно падне под извадковия праг, остава в индекса, а нов град се добавя само при обявена ревизия на съставите — виж „Ревизионна политика“ по-долу. Индексът никога не е описван като обхващащ „най-големите градове“ в страната, тъй като изборът е по проследена наличност, не по население.
• Курортният подиндекс е отделен — 9 крайморски и планински курортни населени места се отчитат отделно, никога слети с градския индекс — курортните пазари имат различна, силно сезонна динамика на предлагането, и претегленото им влияние би изкривило националното число. Курортният подиндекс носи собствена типична цена и брой активни имоти, но няма собствена индексна стойност (база = 100), тъй като базовият месец на индекса е един-единствен и не може смислено да важи за два различни състава едновременно.
• Базов месец: юни 2026 = 100 — по-ранните месеци (януари–май 2026) в нашата база данни са изчислени по различен метод — като диапазон от активност на обявите през месеца, а не като моментна снимка към определен ден — и затова не са съпоставими по вид с текущия начин на изчисление, независимо от степента на покритие. Юни 2026 е първият месец, изчислен по текущия, моментен метод, и затова е избран за база. Тези по-ранни месеци не участват в поредицата на индекса.
• Как се тегли композитната цена — типичната цена на кв.м. за всеки състав е претеглена медианна композиция — всеки град/курорт влиза с тежест, пропорционална на броя активни обяви в него. Това е същата медианна логика, описана по-горе в „Медиана, а не средна аритметична стойност“, приложена в претеглен вид върху няколко населени места едновременно.
• Броят активни имоти е снимка, не тенденция — числото за активни имоти във всяко издание е моментна снимка към датата на изчислението, а не сравнима поредица месец за месец — то се движи с това колко сме обходили през месеца, не непременно с реалното предлагане. Затова не публикуваме промяна на предлагането спрямо предходния месец, а само датирания брой.
• Ревизионна политика — публикувано издание на индекса никога не се преизчислява със задна дата на нови данни. Съставите на двата коша се променят само при обявена ревизия, документирана на тази страница, а не мълчаливо от едно издание до следващото.

В момента индексът не публикува съпоставка спрямо същия месец преди година — историята след юни 2026 все още е твърде кратка за защитимо годишно сравнение. Това е съзнателно решение, а не пропуск, и ще бъде добавено веднага щом наличната история го позволи.

5. Ограничения

Всяко от тези ограничения е присъщо на източника, а не дефект, който предстои да бъде поправен:

• Обявени, а не реални цени — измерваме какво искат продавачите, не на колко се сключва сделката. В периоди на пазарно охлаждане обявените цени изостават от реалните с месеци.
• „Свален от пазара“ не значи „продаден“ — когато една обява изчезне, ние знаем само че вече не се публикува. Може да е продадена, оттеглена, изтекла или преместена другаде. Никъде не наричаме имот „продаден“ — това е факт, който данните ни не могат да установят.
• Покритието не е целият пазар — имоти, продавани без обява — между познати, чрез един брокер или преди публикуване — не участват. При новото строителство част от продажбите изобщо не минават през портал.
• AI обогатяването може да греши — класификацията на тип имот, характеристики и обобщенията се генерират автоматично от текста и снимките на обявата. Когато обявата е неточна или непълна, грешката се пренася.
• Сравненията между периоди са чувствителни към състава — тримесечната промяна отразява и това какви имоти се предлагат в момента, не само промяна в цената на един и същ имот. Затова показваме тенденция само когато извадката е достатъчна и в двата периода.

6. Какво прави и какво не прави AI тук

AI пише текст. Обобщава описанието на обявата, изважда плюсове и минуси и разчита изложението — и всичко това е обозначено с етикет „AI обобщение“, за да се вижда кое е генерирано.

AI не изчислява нито едно число. Медианите, персентилите, разликата спрямо квартала, доходността и историята на цената се изчисляват от код върху събраните данни по правилата, описани по-горе. Ако едно число не може да бъде защитено на тази страница, то не се публикува.

7. Цитиране и повторно използване

Данните могат да бъдат цитирани свободно — от журналисти, анализатори, студенти и изследователи — при посочване на източника и връзка към конкретната страница, от която е взето числото.

Молим да не се представят нашите числа като цени на реални сделки и да се посочва датата, към която са валидни: пазарните страници се преизчисляват ежедневно.

Примерно позоваване

imotesa.bg, „Средни цени на апартаменти за продажба в София“, данни към 2 октомври 2026 г., https://www.imotesa.bg/statistics/sale/apartment/sofiya

Въпроси по методологията или нужда от разбивка, която не е публикувана: support@imotesa.com

Последна редакция на методологията: август 2026 г.