Намалени цени: София, юли 2026 — жилищни имоти

През юли 2026 г. 1017 продавачи на апартаменти в София намалиха офертната си цена. Това означава, че 72,9% от всички промени в публикуваните цени през месеца са били намаления, а не увеличения. Данните показват ясно, че през този период преобладаваха продавачите, които предприеха стъпката да намалят цената, вместо да я повишат.

В същото време 460 обяви са били с повишена офертна цена, което поставя намаленията като доминираща посока на корекции през месеца. Тези числа отразяват поведението на продавачите в реално време, а не крайните цени, на които се сключват сделки.

Общо 1017 активни обяви за апартаменти в София са намалили офертната си цена през юли 2026. Това представлява 4% от всички активни обяви за този период. Броят на самите намаления е 1237, тъй като някои имоти са намалявали цената повече от веднъж. Делът на продавачите, които са намалили цената поне два пъти през последната година, е 32% — тоест почти една трета от намалилите през юли са коригирали цената си надолу и преди.

Сред обявите, които предприеха намаление, изминаха средно 33 дни от първата публикувана цена до първото намаление. Това показва, че много продавачи избират да коригират цената сравнително бързо след началото на публикуването, ако не срещнат очаквания интерес.

Типичното намаление — стойността, под която е половината от намаленията и над която е другата половина (медианата) — през юли е -4,1% или -10 000 €. Това означава, че половината от намаленията са били по-малки, а другата половина — по-големи от тази стойност.

Разпределението на намаленията показва, че 35,1% от тях са били между 1% и 3%, 24,3% — между 3% и 5%, а 27,1% — между 5% и 10%. По-сериозни намаления, над 10% от предходната цена, са били 13,6% от всички случаи. Това разнообразие в размера на корекциите отразява различните стратегии на продавачите — от малки символични намаления до по-решителни стъпки за привличане на купувачи.

Данните за последните три месеца показват, че най-голям дял обяви с намалена цена има в Дружба 2 (10%), Оборище (9,5%) и Банишора (9%). В Център 8,8% от обявите са намалили цената, а в Лозенец — 8%. В „Малинова долина“ и „Витоша“ делът на намалилите е по-нисък, но типичните намаления там са по-големи — съответно -4,5% и -5,3%. В Дружба 2 типичното намаление достига -5,8%, което е сред най-високите за София. Тези различия между кварталите отразяват както особеностите на местния пазар, така и различните реакции на продавачите към търсенето.

През последните пет месеца делът на намаленията сред всички промени в офертните цени в София нараства стабилно: от 53,6% през март 2026, през 64,9% през април, 68,7% през май, 70,9% през юни, до 72,9% през юли 2026. Това е увеличение с +2 процентни пункта спрямо предходния месец. За сравнение, делът за страната през юли е 68,3% — тоест София изпреварва националната тенденция по дял на намаленията сред ценовите промени.

Тази динамика показва, че през последните месеци все по-голяма част от активните ценови корекции са били именно намаления, а не повишения на офертните цени.

Всички данни в този доклад се отнасят до намаления на публикуваните офертни цени на активни обяви, а не до намаления, договорени при самата сделка. Първата записана цена на дадена обява не се брои за намаление, а промени под 1% се игнорират като статистически шум. Дванадесетмесечната серия показва дела на намаленията сред всички промени в офертните цени, което позволява честно сравнение между месеците, независимо от броя наблюдавани обяви. Данните за кварталите обхващат последните три месеца, за да има достатъчно голяма извадка за всеки район.