Колко струва да живееш в двустаен апартамент под наем или да купиш такъв със заем в София през август 2026? Тук сравняваме двата основни варианта за домакинство, което иска да обитава двустаен апартамент между 64 и 72 м². Всички числа по-долу се отнасят за този размер и тип жилище.
Кратък отговор
За двустаен апартамент в София типичният наем е 660 €/месец, а типичната цена — стойността, под която се предлага половината от пазара и над която е другата половина (медианата) — е 172 065 €. Ориентировъчната месечна вноска при 30-годишен кредит с 20% самоучастие е 584 €/месец. Това е с 76 € по-ниско от типичния наем. За покупката са нужни 34 413 € собствени средства в началото, като допълнителни разходи не са включени тук.
Колко струва да наемеш
Типичният наем за двустаен апартамент в София между 64 и 72 м² е 660 €/месец. Наемите за този тип жилища варират от 546 €/месец (долни 10%) до 850 €/месец (горни 10%). Данните се базират на 1 502 обособени имоти и 1 774 обяви. Типичният размер е 68 м², което съвпада с размера на апартаментите, използвани за сравнение при покупка.
Колко струва да купиш
Типичната цена за покупка на двустаен апартамент в същия размеров диапазон е 172 065 €. Цените варират от 132 176 € (долни 10%) до 243 000 € (горни 10%). Данните обхващат 2 591 обособени имоти и 2 908 обяви. Това означава около 2 545 €/м² за типичен апартамент от 68 м².
Долна граница (10%)
132 176 €
Медианна цена
172 065 €
Горна граница (90%)
243 000 €
Активни обяви
2 591
Колко пари са нужни в началото
За покупка с 20% самоучастие са необходими 34 413 € собствени средства. Това не включва следните разходи, които се заплащат при покупка или след нея:
- нотариални такси и разходи по прехвърлянето
- местен данък при придобиване на имот
- брокерска комисиона
- такса за одобрение и обслужване на кредита
Тези суми не са включени в сметката и трябва да се предвидят отделно.
Ориентировъчна месечна вноска
При типичната цена от 172 065 €, 20% самоучастие (34 413 €) и 30-годишен срок, месечната вноска при годишен лихвен процент 3.05% е 584 €. Това е илюстративна стойност – реалните условия могат да варират според банката и профила на кредитополучателя.
Възможни са и други сценарии:
- При 20-годишен срок и 20% самоучастие: 767 €/месец, общ лихвен разход 46 396 €
- При 25-годишен срок и 20% самоучастие: 656 €/месец, общ лихвен разход 59 252 €
Размерът на самоучастието също влияе на вноската:
- 10% самоучастие (17 207 €): 657 €/месец, общ лихвен разход 81 688 €
- 20% самоучастие (34 413 €): 584 €/месец, общ лихвен разход 72 611 €
- 30% самоучастие (51 620 €): 511 €/месец, общ лихвен разход 63 535 €
По-голямо самоучастие и по-кратък срок водят до по-нисък лихвен разход, но изискват повече собствени средства или по-висока месечна вноска.
Наем срещу вноска — разликата в евро
Месечната вноска от 584 € е с 76 € по-ниска от типичния наем от 660 €/месец, или около 11.5% от наема. Това означава, че месечният паричен поток е по-нисък при покупка с ипотека спрямо наемане, но само при условие, че разполагате с необходимия начален капитал.
Важно е да се има предвид, че:
- Покупката изисква 34 413 € собствени средства в началото.
- Има разходи за нотариални такси, данъци, брокерска комисиона и други, които тук не са включени.
- Месечната вноска по ипотеката включва както лихва (разход), така и погасяване на главницата (намалява дълга и увеличава собствеността в имота).
Сравнението на месечните разходи не показва цялата картина, тъй като собствеността изисква значителен начален капитал и носи допълнителни разходи.
Наем или ипотека в София — към 26 август 2026
Ориентировъчна вноска при примерни условия: годишен лихвен процент 3.05%, финансиране 80%, самоучастие 20% и срок от 30 години. Сравнението е ограничено до апартаменти с площ между 64 и 72 м² — един и същ диапазон за имотите за продажба и за тези под наем. Извадката показва броя на отделните имоти след обединяване на дублираните обяви.
Наем и вноска по квартали в София
Ориентировъчно изчисление при 3,05% годишна лихва. Не е оферта за кредит.
Ако останеш 5 или 10 години
Ако живеете 5 години в такъв апартамент при непроменен наем и непроменена вноска:
- Общо платен наем: 39 600 €
- Общо изплатени вноски по ипотеката: 35 044 €
- Погасена главница: 15 159 €
- Платена лихва: 19 885 €
- Оставащ дълг: 122 493 €
- Капитал, заключен в имота: 34 413 €
Ако останете 10 години при непроменен наем и непроменена вноска:
- Общо платен наем: 79 200 €
- Общо изплатени вноски по ипотеката: 70 088 €
- Погасена главница: 32 813 €
- Платена лихва: 37 275 €
- Оставащ дълг: 104 839 €
- Капитал, заключен в имота: 34 413 €
Тези суми показват как се разпределят разходите между лихва и погасяване на дълга през годините, при условие че наемът и вноската не се променят през целия период.
Какво не е включено в сметката
В това сравнение не са включени следните разходи:
- нотариални такси и разходи по прехвърлянето
- местен данък при придобиване на имот
- брокерска комисиона
- такса за одобрение и обслужване на кредита
- текуща поддръжка и ремонти
- такса поддръжка на сградата
- данък сгради и такса битови отпадъци
- застраховка на имота
- промяна в цената на имота през периода
Много от тези разходи се поемат от собственика, а не от наемателя. Липсата им в сметката означава, че сравнението не представя пълната дългосрочна цена на собствеността или наема.
Заключение
В София през август 2026 типичният наем за двустаен апартамент между 64 и 72 м² е 660 €/месец, а типичната покупна цена е 172 065 €. Ориентировъчната месечна вноска при 30-годишен кредит с 20% самоучастие е 584 €/месец, което е с 76 € по-ниско от наема. За покупката са нужни 34 413 € собствени средства в началото, като допълнителни разходи не са включени. Тези числа показват ясно съотношението между месечните разходи и необходимия капитал. Изборът между наем и покупка зависи от индивидуалните възможности и предпочитания – тук са представени само фактите за настоящия пазар.