Малинова долина води с 4,3% доходност, пазарът без резки промени

Второто тримесечие на 2026 г. донесе спокойствие на пазара за апартаменти под наем в София. Доходността остана стабилна, а разликите между водещите квартали се запазиха, без да се наблюдават резки движения в цените или наемите. На този фон, изборът на квартал продължава да е ключов за всеки, който обмисля покупка с цел отдаване под наем.

На фона на леки промени в цените и наемите, Малинова долина заема първото място по доходност, следвана от Красна поляна 1 и Сердика. Тези резултати отразяват не само съотношението между цена и наем, но и комплексната оценка на средата, инфраструктурата и пазарната динамика.

Класацията за второто тримесечие на 2026 г. се оглавява от Малинова долина с брутна доходност от 4,3%. Следват Красна поляна 1 със същата доходност (4,3%) и Сердика с 4%. В челната петица влизат още Левски и Обеля 2, които предлагат доходност съответно 4,6% и 4,7%.

Водещите квартали се отличават с балансирано съотношение между покупна цена и потенциален наем, като в същото време предлагат различни профили по отношение на средата и инфраструктурата. Малинова долина изпъква с по-висока оценка за природна среда, докато Красна поляна 1 и Сердика компенсират с по-добра инфраструктура.

Срокът на изплащане варира между 21,1 и 25,2 години за топ кварталите, което е по-добър резултат от градския ориентир от 22,7 до 28 години според типа апартамент. Водещите райони предлагат и по-добро покритие на месечната вноска по кредита от наема – между 97% и 116%.

През второто тримесечие на 2026 г. пазарът на апартаменти под наем в София остана относително спокоен. Градската доходност леко се понижи с -2,3% спрямо първото тримесечие на 2026 г., достигайки 3,4%. Причината е комбинация от повишение на цените с 1,4% и спад на наемите с -1,9%. Това означава, че за инвеститорите, които търсят бърза възвръщаемост, изборът на квартал е още по-важен, тъй като градският среден показател не се променя съществено.

Малинова долина се откроява с най-силен ръст на наемите за периода (+14,4%), докато цените там са се покачили с +3,6%. Красна поляна 1 също бележи двуцифрен ръст на наемите (+11,9%) при умерено увеличение на цените (+4,1%). Сердика е с най-отчетлив скок в цените (+11,5%), което обяснява по-ниската й доходност спрямо останалите водещи квартали.

Сред кварталите с най-силна пазарна динамика, но извън челната класация, се откроява Дианабад, където наемите са нараснали с впечатляващите +24,2%, но доходността остава ниска – 3%. Левски В също отчита значителен ръст на цените (+11,2%), но не попада сред топ районите по доходност.

Тези движения отразяват влиянието на националните фактори като лихвените проценти по ипотечните кредити и дискусиите около въвеждането на еврото, които според пазарни анализи поддържат интереса към имотните инвестиции, но не водят до резки промени в доходността за този период.

Инвестицията в апартамент под наем в София носи няколко основни риска, които трябва да се имат предвид:

• Възможна вакантност: периоди без наематели могат да намалят реалната доходност.
• Разходи за поддръжка и ремонти: те не са включени в изчислението на брутната доходност.
• Данъчни и регулаторни промени: всяка промяна в данъчното облагане на доходите от наем може да повлияе на крайната възвръщаемост.
• Промени в лихвените проценти: макар в този период да няма резки движения, бъдещи промени могат да се отразят на месечната вноска по кредита.
• Разлика между обявени и реализирани цени: доходността се изчислява на база обявени цени, които може да се различават от реално сключените сделки.

Покритието на месечната вноска по кредита от наема е ориентировъчно и не отчита всички разходи като вакантност, поддръжка, данъци и такси. При някои квартали (напр. Сердика) наемът покрива по-малко от 100% от вноската, което означава, че инвеститорът трябва да доплаща разликата.

Анализът по тип апартамент за София показва ясно изразена разлика в доходността според размера на жилището. Едностайните апартаменти носят най-висока доходност за града – 4,4% и срок на изплащане 22,7 години. Двустайните са с доходност 4,1% и срок 24,2 години, а тристайните и четиристайните изостават с 3,6% доходност и срок 28 години.

Водещите квартали често предлагат по-висока доходност за определени типове апартаменти спрямо градския ориентир. Например, четиристайните в Малинова долина достигат 6,8% доходност и срок на изплащане 14,7 години – далеч по-добре от градската стойност за този размер. Двустайните в Сердика носят 5,5% срещу 4,1% за града, а в Обеля 2 двустайните са с 5,4% доходност и 18,6 години срок на изплащане.

Тези резултати показват, че изборът на тип апартамент може да бъде решаващ за доходността, особено в кварталите с по-динамичен пазар.

Инвестиционният рейтинг на imotesa.bg е собствена оценка, която комбинира няколко ключови фактора:

• Брутна доходност от наем (годишен наем спрямо покупната цена)
• Срок на изплащане (на база наема)
• Качество на средата и инфраструктурата
• Пазарна динамика (тренд на цените и наемите)
• Предлагане и ликвидност (брой активни обяви)

Всеки квартал получава оценка от 0 до 100, като най-голяма тежест имат доходността и срокът на изплащане, следвани от средата, инфраструктурата и ликвидността. Пазарната динамика носи бонус за квартали с ясно изразен положителен тренд.

За изчисляване на достъпността и покритието на кредита са използвани следните илюстративни параметри: 3,05% годишен процент на разходите, 2,8% променлив лихвен процент, 80% финансиране (20% самоучастие) и срок на кредита 30 години. Тези стойности са ориентировъчни – реалните условия зависят от банката и профила на купувача.

Малинова долина

• Защо се класира тук: Висока доходност (4,3%) и най-силна пазарна динамика сред водещите, с ръст на наемите +14,4%.
• За кого е подходящ: Купувач, който търси комбинация от стабилен наемен доход и потенциал за растеж.
• Най-добър тип апартамент: Четиристаен с 6,8% доходност (срещу 3,6% за четиристайните в града).
• Силна страна: Висока оценка за природна среда (8 от 10).
• Риск: По-висока обща цена на имотите и умерена инфраструктура.

Красна поляна 1

• Защо се класира тук: Балансирана доходност (4,3%) и ръст на наемите (+11,9%).
• За кого е подходящ: Инвеститор, който цени достъпна входна цена и стабилно търсене на наеми.
• Най-добър тип апартамент: Двустаен с 4,8% доходност (срещу 4,1% за двустайните в града).
• Силна страна: Добра инфраструктура (7 от 10).
• Риск: По-ниска ликвидност – малък брой активни обяви.

Сердика

• Защо се класира тук: Силен ръст на цените (+11,5%), добра инфраструктура (8 от 10).
• За кого е подходящ: Купувач, който търси дългосрочна стабилност и лесен достъп до центъра.
• Най-добър тип апартамент: Двустаен с 5,5% доходност (срещу 4,1% за двустайните в града).
• Силна страна: Отлична инфраструктура и достъпност.
• Риск: Наемът покрива само 97% от месечната вноска по кредита.

Второто тримесечие на 2026 г. затвърди ролята на избора на квартал като решаващ фактор за доходността от инвестиция в апартамент под наем в София. Малинова долина, Красна поляна 1 и Сердика се открояват с балансирани профили, като всеки от тях предлага различни предимства според предпочитанията на купувача – от висока доходност и силна природна среда до стабилна инфраструктура и достъпност.

Едностайните и двустайните апартаменти остават най-атрактивни по доходност за града, но в някои квартали по-големите жилища предлагат изненадващо добра възвръщаемост. За инвеститорите, които търсят стабилен наемен доход, внимателният подбор на район и тип апартамент е ключов, особено при липса на резки пазарни промени.

Данните за този период показват, че пазарът е спокоен, а възможностите за оптимален баланс между доходност, сигурност и качество на средата остават разнообразни.