Доходността в Бургас се изравни – кварталът вече не е решаващ

През второто тримесечие на 2026 г. пазарът на апартаменти за отдаване под наем в Бургас показа необичайно сближаване между водещите квартали. Доходността, която може да се постигне, ако закупите жилище с цел отдаване, вече почти не зависи от избора на район – разликите между най-силния и най-слабия квартал са минимални. Това поставя на преден план други критерии като качество на средата, инфраструктура и ликвидност.

В условията на стабилни лихвени проценти и относително равномерно търсене, изборът на квартал все по-малко определя финансовия резултат от инвестицията. В тази среда купувачите трябва да обръщат повече внимание на характеристиките на района и типа жилище, отколкото на самата доходност.

Класацията за второто тримесечие на 2026 г. показва, че разликата в доходността между водещите квартали е свита до едва 0,9 процентни пункта. Меден рудник - зона В заема първото място с доходност 4,8%, следван от Меден рудник - зона А с 4,3%, а Изгрев и Сарафово са с по 4,1%. Дори петият в класацията – Славейков – е близо с 3,9%.

Тази близост означава, че изборът на квартал вече не е ключовият фактор за доходността. Вместо това, инвестиционният рейтинг на imotesa.bg – нашата собствена оценка, която тежи доходност, срок на изплащане, среда и предлагане – изтъква райони с по-добра инфраструктура, зелени площи и ликвидност.

Погледът по тип апартамент потвърждава, че размерът на жилището остава важен за доходността. За града като цяло едностайните апартаменти носят най-висока доходност – 5,3% и срок на изплащане 18,8 години. Двустайните са с 4,9% и 20,5 години, а тристайните – с 4,2% и 23,5 години.

Във водещите квартали двустайните преобладават като най-добър избор, но има изключения. В Сарафово именно едностайните апартаменти изпъкват с доходност 6,4% – значително над градския бенчмарк. В Славейков най-добре се представят тристайните с 4,5%, което е над градската стойност за този размер.

Тези разлики подсказват, че при близка доходност между кварталите, изборът на тип апартамент може да даде допълнителен тласък на инвестицията.

Меден рудник - зона В

• Защо се класира тук: Най-висока доходност – 4,8% и най-кратък срок на изплащане – 21 години.
• За кого е подходящ: Купувачи, които търсят максимален наемен доход при достъпна входна цена.
• Най-добър тип апартамент: Двустаен с доходност 5,4% – над градския бенчмарк за този размер (4,9%).
• Силна страна: Ниска цена на кв.м. – 1 178 € /кв.м., което прави входът лесен.
• Риск: По-слаба ликвидност и по-малко активни обяви за наем.

Меден рудник - зона А

• Защо се класира тук: Баланс между доходност (4,3%) и силна пазарна динамика (+28,7%).
• За кого е подходящ: Купувачи, които ценят растящи цени и стабилно търсене.
• Най-добър тип апартамент: Двустаен с доходност 4,7% – почти равна на градския бенчмарк.
• Силна страна: Силна инфраструктура – оценка 6/10.
• Риск: По-висока цена на кв.м. спрямо останалите водещи квартали.

Изгрев

• Защо се класира тук: Висока ликвидност и стабилна инфраструктура (7/10), доходност 4,1%.
• За кого е подходящ: Купувачи, които търсят сигурност и лесно отдаване.
• Най-добър тип апартамент: Двустаен с доходност 4,7% – почти равна на градския бенчмарк.
• Силна страна: Много активни обяви за продажба и наем.
• Риск: Висока входна цена – 1 941 € /кв.м.

Второто тримесечие на 2026 г. се отличава с изключително сближаване на доходността между кварталите. Според нашите данни, типичната доходност за града е 4,3%, а разликата между първия и петия в класацията е под 1 пункт. Това се дължи на умерено покачване на цените (+5,7%) и почти непроменени наеми (+0,7%) спрямо първото тримесечие на 2026 г.

Пазарната динамика е най-силна в Меден рудник – зона А (+28,7%), където цените растат по-бързо от наемите. Възраждане се откроява с внушително покачване на наемите (+60%), но остава извън челото поради по-ниска доходност (3,1%). В Сарафово се наблюдава спад на наемите (-5,8%), въпреки че цените нарастват (+12,8%).

Тези движения са на фона на стабилни лихвени проценти и плавно нарастващо предлагане. Купувачите трябва да имат предвид, че при сходна доходност, кварталите с по-добра инфраструктура, зелени площи и ликвидност се открояват като по-устойчив избор.

Инвестиционният рейтинг на imotesa.bg е разработен по собствена методика, която комбинира няколко ключови показателя:

• Брутна доходност от наем – съотношението между годишния наем и покупната цена.
• Ориентировъчен срок на изплащане от наема – за колко години би се изплатил имотът при текущите наеми.
• Качество на средата и инфраструктурата – оценка на зелени площи, транспорт, услуги.
• Ликвидност – брой активни обяви и леснота на отдаване/продажба.
• Пазарна динамика – движението на цените и наемите през последните месеци.

Доходността е изчислена на база типични офертни цени и наеми – реалните сделки могат да се различават. Класацията не се определя само от доходността, а и от срок на изплащане, среда, инфраструктура и предлагане.

Финансовите изчисления са направени при следните илюстративни условия: годишен процент на разходите 3,05%, променлив лихвен процент 2,8%, 80% финансиране от банката, 20% самоучастие и срок на кредита 30 години. Тези параметри служат само за ориентир – реалните условия зависят от банката и профила на купувача.

Инвестицията в апартамент под наем носи няколко основни риска:

• Периоди без наематели – дори при силно търсене, ваканциите са възможни.
• Разходи за поддръжка, ремонти и управление – те не са включени в изчислението на доходността.
• Възможни промени в лихвените проценти и условията по кредитите.
• Промени в данъчното облагане на доходите от наем.
• Бъдещо ново строителство, което може да увеличи предлагането и да окаже натиск върху наемите.

Доходността е изчислена на база обявени цени и наеми, а не на завършени сделки. Покритието на вноската от наема е ориентировъчно и не включва разходи за поддръжка, данъци и периоди без наематели.

Второто тримесечие на 2026 г. показа, че доходността от апартаменти под наем в Бургас се изравни между кварталите. Това означава, че изборът на район вече не носи съществена разлика във финансовия резултат. Купувачите трябва да се фокусират върху качеството на средата, инфраструктурата и ликвидността, както и върху избора на подходящ тип апартамент.

Едностайните апартаменти остават най-доходоносни за града, но във водещите квартали двустайните често са по-търсени и по-ликвидни. За семейства и дългосрочни наематели тристайните предлагат повече стабилност, макар и с по-ниска доходност.

В обстановка на близки доходности, най-добрата инвестиция е тази, която съчетава добър наемен доход с качествена среда и лесно отдаване. Финансовата логика вече не се изчерпва с избора на квартал.